יום שבת, 31 באוקטובר 2015

סימולציה גיוס נכס בלעדיות

סימולציה גיוס נכס בלעדיות


נעים מאוד …
(יחס שווה לכולם כולל ילדים)
חלוקת כרטיסי ביקור , קצת סמול טוק
כמה זמן אתה גר כאן בשכונה
במה אתה עוסק?
ֿאיפה?
איך העסקים?
התעניינות בעסק הרבה שאלות
מה האישה עושה?
איפה?
התעניינות בעסק הרבה שאלות
מה התכניות הלאה אחרי שתמכרו?
לאן רוצים לעבור?
לאן התכוונתם לעבור?
כמה משכנתא אם מותר לשאול יש על הדירה הזו?
אתה מתכוון לקחת עוד הלוואה לדירה הבאה?
איך מתקדמת המכירה כאן?
ראית כבר נכסים מקבילים כדי לדעת אם המחיר שלך נכון?
איפה בדקת ? במדלן
בטח ראיתה את הדירה של מני למטה ?
כמתווך באזור אני המור לדעת על מכירות שהתבצעו באזור
אני מכרתי לו אותה.
איך אתה משווק את הדירה?
יד 2 הומלס
כמה לקוחות כבר הגיעו?
מה אמרו?
שיחשבו ויחזרו.
יש לך טלפון של הלקוחות?
ואם לא יחזרו?
תתקשר אליהם?
אז בו נעשה סימולציה כאילו אני הבעלים ואתה הקונה
מה עדיף קונה אחד או מאה קונים?
נניח שעכשיו נכנס קונה ומציע לך הצעה של 150 פחות?
תשובה: אומר לו סע לשלום
נניח שלפני שהוא נכנס אליך הוא סיכם עם אשתו שלא תדבר למרות שהמחיר מתאים ואתה לא יודע את זה.
בן אדם בא רציני ואתה זרקת אותו
אם היית יודע שהוא מוכן לשלם לך בערך מה שאתה רוצה האם היית יושב איתו?
הוא חייב להיות קשוח כדי לנסות לקבל מחיר טוב
מגיע מתווך עם לקוחות לדירה ומציע הצעה נמוכה מה אתה אומר לו? לא מתאים
ונניח שמגיע עוד מתווך עם לקוח נוסף וגם מנסה לקנות אבל מתחיל נמוך ?
מה היית אומר לו? סע לשלום
מה עשית למעשה ?
היו פה שלושה לקוחות רציניים ששלחת אותם הביתה
אם אני נמצא בינכם וצריך לגשר בינכם ואני יודע שהם רציניים
יש לנו שלושה קונים רציניים שאם הייתי עושה תחרות בינהם מישהו מהם היה עולה וכנראה סוגר עסקה
אני פה כדי לעזור לך
בזה שאני אחראי על התחרות של לקוחות על הדירה שלך

אני עובד עם 50-60 מתווכים באזור  כל מי שבסופו של דבר יכול להביא לי קונה  רציני לדירה שלך
המטרה שלי לעשות תחרות עם כמה שיותר אנשים הן כאלה שיגיעו מהפרסום שלי והן כאלו שיגיעו עם מתווכים אחרים לעשות בשבילך את העסקה הכי פוטנציאלית בשבילך
פוטנציאלית: מחיר טוב ובזמן קצר
וכך תוכלו להתקדם לתכנית הבאה שלכם .
לא בטוח שזה ילך אבל זאת המטרה העיקרית
במקביל למצא לכם דירה מתאימה שתענה לכם על כל הצרכים
לקוח:  אז מה אתה מציע?
לעבוד בשיטה שלנו השיטה של בן ישי
מה השיטה ?
לתת בי ולי את האמון וההזדמנות להוכיח לך שבדרך התחרות הן של המתווכים והן של הקונים אנחנו נגיע לעסקה הכי טובה שיש.
לקוח: ככה באו חמישה מתווכים ואמרו שהם רוצים להביא לקוחות אמרתי להם סבבא
אם אני ואתה נפרסם את הדירה באותו מחיר למי יבואו יותר לקוחות?
כדי שיבואו אליי יותר לקוחות מה עלי לעשות?
ואם משה המתווך רואה שאתה פרסמת במחיר ואני פחות ממך בכמה הוא יפרסם?
ככה מורידים את ערך הדירה שלך לרצפה ואולי תתקע עם הדירה לנצח או שתרד משמעותית במחיר
לקוח שיראה את אותה דירה בפרסום
אצלי (המתווך) היא יותר זולה הוא יתקשר אלי מפני שהוא בטוח שאני יודע משהו שהוא לא יודע.


הכלים להגדלת מכירות בעסק.

מוטיבציה:
זה כמו כוסית טובה,קפה חזק, הרצאה מחשמלת . מרים את האנרגיה לזמן קצר.
יותר חשוב זה שינוי והטמעת הרגלים חדשים

טקס בוקר
כל בוקר מחליטים על מספר פעולות שבהם פותחים את היום , .
ריצה,
הליכה,
כתיבה,
תודה על מה שיש,
ומה המטרה שלי להיום.

להתעסק בעיקר סביבה פנימית
מה מקדם אותי,
העשרה,השראה,
לראות את הטוב בכול אחד,
התודעה היא כמו מים שזורמים בברז,
היכן שיצרנו את הזרימה משם נמשיך.
אם בכדי להרים את עצמנו אנו צופים בסרטונים מוטיבציה
כדי להדרדר צפו בחדשות ,
כמה העולם אכזר,
גנבים,
שקרנים,
רמאים ועוד…

סביבה חיצונית

עם מי אנחנו מסתובבים?
למי אנחנו מקשיבים?
מה אומרים לנו המשפחה החברים ?
כולם עושים זאת ממקום טוב דואגים לנו,
אם הם ניסו וזה לא עבד אז גם לנו זה לא יעבוד ועוד..
הדודה,
השוק,
הכלכלה,
מקום בטוח
בכדי להצליח חייבים להסתובב עם טובים ממני
זה מדבק בכול מצב שלילי או חיובי
לפעמים שאנשים מזהירים אותנו מההצלחה
מהרעיון אנחנו לרגע חושבים אולי הם צודקים ,
יש לנו סריטה ?
יש אבל סריטה טובה.
אם יש לי תכנית להרוויח 40 אלף
זה לא הגיוני להתייעץ עם מי שמרוויח שמונה אלף.
ולשאול לדעתו.
מרצה שמרוויח 12000 לא יכול ללמד אותי להרוויח חמישים אלף

עבודה עם דד ליין בעסק שלנו
זה יוצר אנרגיה חזקה ביותר הצלחות
לפרק את כל הפעולות
השנתיים
לחצי שנתיים רבע
חודש
שבוע
ויום.
עבודה עם דד ליין גורמת לאנשים לקבל החלטות מהירות.
תפתחו יומנים ותקבעו לכם ארוע ,
כנס,
סדנא,
מפגש,
עם דד ליין.

לחיות בשלום עם העולם.
לסגור סכסוכים עם
חבר
חברה
בעל י
הורה ועוד…
חוב דוח,
פשוט לנקות מעלינו כל מיני דברים שמכבידים וגומים לנו לנוע בכבדות.
לבעלי נכסים שחושבים למכור אני ממליץ קודם כל לבדוק לאן הם רוצים לעבור לגשת לראות שם נכסים שיתאימו להם במידה וימכרו, אם זה קורה קל יותר למכור את הנכס שלהם מפני שהם משחררים אותו גם מבחינה אנרגטית.
לטובותינו עלינו פחות להתעסק באני צודק ויותר מה לעשות חכם
ניתן לראות כיצד נראה העסק לפי המעסיק. סוג של מראה.

בלעדיות - מקסימום מחיר - מינימום זמן - ללא כאבי ראש!

בלעדיות - מקסימום מחיר - מינימום זמן - ללא כאבי ראש!

לא מעט חושבים שמכירת דירה היא פעולה פשוטה ומנסים למכור לבד.
טיפול בבלעדיות מוכיח את עצמו בכל יום מחדש.
למה? משום שהלקוח חוסר הרבה כסף!

לקוחות שמנסים למכור את דירתם לבד,
מהר מאוד מגלים שמדובר בתהליך לא פשוט בכלל .
הם מבינים (לפעמים מאוחר מידי) שזהו תהליך מאוד משמעותי
והיה כדאי וחשוב להיעזר באיש מקצוע מתחום הנדל"ן.
להיעזר במומחה אזורי שילווה אותם מרגע ההחלטה למכירת הנכס ועד לתמחור ולמשא- ומתן.

אז למה בעצם לתת בלעדיות למתווך?
  • אתם רוצים למכור דירה?
  • אתם רוצים לקבל כמה שיותר מחיר גבוה?
  • אתם רוצים שזה יקרה מהר.?

נכון?
גם אם אינכם לחוצים בזמן ומקציבים לעצמכם לפחות שנה ואפילו יותר,
עד למכירת  הנכס, מבלי שתרגישו הזמן הולך ואוזל ואז מתחילים לפעול מתוך לחץ.
ואז מה קורה?
מתחילים להוריד את המחיר,
מתפשרים ומקבלים תמורת הנכס מחיר נמוך (לפעמים בהגזמה)
לעומת המחיר המקורי שהייתם זקוקים לו בתחילת התהליך.
רציתם למכור במחיר גבוה! וזה לא קרה.

ישנם שלושה דרכים למכור נכס:
  • למכור לבד.
  • למכור בחתימה על טופס הסכמה (במידה והמתווך הביא לקוח והלקוח חותם על חוזה, בעל הנכס ישלם עמלה למתווך).
  • למכור בבלעדיות (רק בבלעדיות ניתן להשיג את המחיר הכי גבוה).


לדוגמא בית שאתם רוצים למכור ב 2,500,000 ש"ח.

  • בכדי לקבל את המחיר תציעו את הבית ב 2.7 בערך כדי להשאיר משהו למשא ומתן.
  • מגיע הלקוח הישראלי ומתחיל למנות לכם את כל ה"פאקים" בבית ומציע 2,2 על הבית וזה נראה לכם פער ענק של 500000 אלף.
  • מה גם שהוא סיכם עם אשתו שגם אם היא תאהב מאוד שתעשה פרצוף של מאוכזבת.
  • אתם מיד פוסלים את ההצעה (יש פעמים שאתם אף נעלבים מההצעה) ונפרדים לשלום.
  • יוצא הלקוח מהדירה ומדסקס עם אשתו ומחליטים שגם אם היו מורידים את המחיר ל 2,5 הם היו קונים את הנכס.
  • אבל מה לעשות הם הלכו ולא יחזרו.
  • וגם אם היה ומוכר הדירה החליט שהוא יסכים למכור ב 2,2  הוא לא יוכל לחזור ללקוחות הנ"ל. אין לו שום דרך.
  • הזמן עובר לקוחות מגיעים והולכים ואתם מתגעגעים להצעה הראשונה.
  • בד"כ ההצעה הראשונה היא ההצעה.
  • דירה שנמצאת הרבה זמן בשוק, ההתעניינות בה יורדת משמעותית. למה?
     הקונים ה"שחקנים", מחפשי ההזדמנויות בשוק יודעים בדיוק מה קורה:
הם עוקבים ורואים שהדירה מפורסמת הרבה זמן ואינה נמכרת. הם מיד יחשבו לעצמם ש:
  • " אולי משהו לא בסדר בדירה(תקינות, ניירת וכד')"?
  • "יתכן  שהמחיר גבוה מידי"?
  • "כדי להיזהר ולבדוק יותר לעומק משום ש'אין עשן בלי אש'"?

ואז מה קורה?
  • פחות פניות, פחות טלפונים, אין הצעות, במילים אחרות, הדירה "שרופה"!

נכון לזמן זה, הרצון שלכם לקבל 2.5 הולך ונעלם.
לא מעט לקוחות מדווחים שקיבלו הצעות ולא סגרו עסקה, משום שאז הם לא הבינו שמדובר בהצעה מצוינת.

אז מה אתם עושים? איך תחזרו אל הלקוח עם ההצעה ההיא? הרי שאינכם יודעים את שמו, פרטי ההתקשות איתו. בקיצור, אבוד!
ואם במקרה יש את הנייד שלו, אנחנו לא חוזרים אליו (אגו) כי אז הוא יבין שאנו בבעיה ויוריד עוד את המחיר. .
אז מה היה לנו?  שרשרת של טעויות בתהליך מכירת הדירה. פתאום אנחנו מבינים שלמכור לבד זה יכול להיות באמת קשה. שהרי לעומתנו, המתווך אינו מגיע ממקום של נחיתות ויכול לחזור אל כל לקוח ואף לנהל משא ומתן אם מספר לקוחות במקביל. אנחנו מחפשים ב"נרות" מתווך שיהיה אפשר לסמוך עליו ונותנים לו לעבוד על הנכס בבלעדיות.
אפשרות נוספת- לקוח מספר 2 החכם שלנו, מזמין כעשרה מתווכים לראות את הנכס שלו ויוצא בהצהרות:
"אני לא נותן בלעדיות", "אני לא חותם על כלום", "ואני לא משלם עמלה".
זה הלקוח שיושב ואומר "מגניבבבבבבב, כולם עובדים בשבילי בחינם".
התוצאה:
המתווכים מתחרים אחד בשני.
אין שת"פ בכלל בין המתווכים (כל מתווך מחכה רק ללקוח שלו)
המתווכים ובעל הבית מתחרים זה בזה, מי ימכור מהר יותר ובזול (מצב כשהדירה מפורסמת ע"י הבעלים וגם באמצעות המתווכים. יש תחרות שבעל הדירה אינו מודע לה).
פרסום המחיר של הנכס שונה ממתווך למתווך. התוצאה-  אותו נכס מפורסם עם מחיר שונה ומי שעוקב אחרי הנכס, יגלה חוסר אמינות בכל המודעות הנוגעות לאותו הנכס.
המתווך מוריד את מחיר הדירה בפרסום, כדי למשוך אליו לקוחות- זוהי תחרות תחת לחץ ש'מכווצת' את מחיר הדירה.
מכאן אפשר לסכם שבבלעדיות כל אלה לא יכולים לקרות,  משום שהמתווך עובד אתכם ועבורכם.
האינטרס שלכם הופך להיות האינטרס של המתווך!.
מקסימות מחיר - מינימום זמן - מינימום כאבי ראש-  זה מה שעובד!
כשאני עובד על נכס בבלעדיות, אני משקיע מעצמי המון כסף על שווק הנכס וזה עובד לי מצוין!
זה יוצר שת"פ עם כל המתווכים באזור, כך שאני לא מחכה או לא צריך לחכות רק עד שיגיע הלקוח שלי.
אני נהנה לעבוד על הדירה, אני משבח את היתרונות שנתנו לי.
יש לי עדיפות למכור את הנכס בשת"פ. זה יוצר תחרות בין הקונים ובכך אני ממקסם את המחיר (מנהל משא ומתן עם יותר מקונה אחד).
זאת הדרך להגיע לעסקה הכי משתלמת!

כשבעל נכס חותם על בלעדיות, יש לו בעצם בלעדיות על הזמן שלי בכל הנוגע למכירת הנכס. הוא מקבל תכנית שיווק נכס וחותם עליה.
מכאן, כל מה שהלקוח צריך לעשות, זה לבדוק מידי פעם את האימייל שלו ולעקוב אחר כל הפעולות שביצעתי עבורו.

תיעוד כל הפעולות בכול נכס
פרסום:
שירן:
בית פתוח:
שילוט:
רשימת מתווכים והלקוחות שלהם:
רשימת לקוחות המשרד:


כל ביקור בנכס בלעדי או בטיפולנו דרך מתווך צד ג , חובה לרשום ביומן הנכס ובדף פעולות שווקיות את שמות הלקוחות של צד ג׳

הערות :
  • טופס חתום בהסכמה -
  • לא מאפשר לי בתור מתווך לתת את ה 120% שלי כדי להצליח להביא מחיר טוב יותר.
  • גורם לי להסס במתן האינפורמציה .
  • יוצר תחרות ביני לבין בעל הנכס על הלקוחות.
  • יוצר תחרות לא בבריאה ביני לבין מספר המתווכים שעובדים על הנכס

אבי בן ישי מנטור להגדלת מכירות בעסק שלך.

IMG_2541.JPG